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Grundstückspreise in Berlin: Spitzenpreise für Spitzenverdiener

In Berlin ein freies Baugrundstück zu finden, ist ein Glücksfall, den sich Makler teuer bezahlen lassen.
In Berlin ein freies Baugrundstück zu finden, ist ein Glücksfall, den sich Makler teuer bezahlen lassen.

Dass die Immobilienpreise immer weiter nach oben gehen, ist allgemein bekannt. Und auch die Grundstückspreise haben inzwischen fast schwindelerregende Höhen erreicht. Für den Normalverdiener ist ein Grundstück in Berlin unerschwinglich geworden. Was des einen Freud, ist des anderen Leid. Denn die steigenden Boden- und Immobilienpreise bedeuten für Verkäufer satte Gewinne.

Der Preisanstieg in Wort und Bild

Ein Blick auf die untenstehende Grafik zeigt, dass die Preise für Grundstücke innerhalb von 48 Monaten um 60 % nach oben gegangen sind. Eine exorbitante Steigerung, die ihresgleichen sucht.

Diese Grafik veranschaulicht den Preisanstieg der Grundstückspreise in Berlin (Quelle: grundstueckspreise.com)

Kostete der Quadratmeter im Jahr 2013 noch unter 250 €, so müssen Kaufinteressenten heute mit einem Preis von mehr als 415 € rechnen. Ein Ende des Trends ist nicht abzusehen. Auch wenn niemand die Zukunft voraussagen kann, so ist es doch in Anbetracht der Entwicklung kaum vorstellbar, dass die steile Aufwärtskurve eine Kehrtwende macht. Vielmehr ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Preise noch weiter anziehen werden.

Stadtteilcheck: Wo ist Berlin am teuersten?

Die Beliebtheitsskala für Häuslebauer in Berlin richtet sich nach bestimmten Kriterien, die Einfluss auf die Quadratmeterpreise haben.

1. Lage

Liegt ein Grundstück in einem attraktiven Viertel, ist es teurere, als wenn es in einem sozialen Brennpunkt liegt. Attraktiv ist die Lage eines Grundstücks, wenn die Umgebung eine ideale Infrastruktur aufweist, ruhig und grün ist sowie nahe am Zentrum, unweit kultureller Einrichtungen und Naherholungsgebiete liegt. Beispiel: Wer im gutbürgerlichen Charlottenburg-Wilmersdorf leben will, muss unter Umständen bis zu 1.500 € auf den Tisch legen. In Spandau gibt es noch Grundstücke unter 200 € pro Quadratmeter.

2. Ausrichtung und Schnitt

Sonnige Grundstücke mit unverbauter Aussicht sind teurer, als schattige Grundstück in zweiter Reihe. Auch sind verwinkelte, enge oder sehr kleine Grundstücke weniger attraktiv, als großzügig bemessene Grundstücke mit geradem Grenzverlauf. Je besser Ausrichtung und Schnitt, desto höher ist der Quadratmeterpreis.

3. Erschließungsgrad

Muss die Erschließung (Straßenanbindung/Strom/Gas/Wasser/Abwasser) noch vollständig vom Käufer übernommen werden, ist der Preis niedriger, als wenn die Fläche bereits erschlossen ist.

4. Bodenqualität

Ein Grundstück mit einem unbelasteten, fruchtbaren Boden erzielt bessere Preise, als ein kontaminierter Boden mit schlechtem Boden, bestehend aus vielen Steinen, Sand und Schuttresten.

5. Bebaubarkeit

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf. Steht im Plan, dass die GRZ 0,3 beträgt, so heißt das, dass 30% der Gesamtfläche überbaut werden dürfen. Bei einem Grundstück von 300 qm wären das lediglich 90 qm. Der Wert inkludiert bereits Garagenflächen, Stellplätze und Zufahrten – also alles, was versiegelt wird. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Stockwerke gebaut und wie viel Fläche insgesamt auf allen Stockwerken zusammengenommen verteilt sein darf. Bei dem beispielhaften Grundstück von 300 qm und einer GFZ von 0,8 dürfen insgesamt maximal 300 x 0,08 = 240 qm errichtet werden. (Gesetzliche Grundlagen zu GRZ und GFZ vgl. gesetze-im-internet.de, § 19 und § 20 Baunutzungsverordnung)

Alle genannten Punkte beeinflussen die Grundstückspreise und so kann es durchaus sein, dass ein Grundstück in Tegel für 300 € pro Quadratmeter zu haben ist. Doch liegt es innerhalb des Stadtteils in einem besonders begehrten Kiez, kann der Quadratmeterpreis durchaus auf 500 € raufgehen.

Randbezirke boomen: Ein Haus im Grünen ist der Traum vieler Berliner

Im Zentrum oder zentrumsnah freie Grundstücke zu finden und ein Traumhaus nach dem eigenen Gusto zu bauen ist in Berlin ein unrealistisches Unterfangen. Bestenfalls bleibt das den oberen 10.000 vorbehalten, die das nötige Geld bereitstellen können. Deshalb weichen potenzielle Häuslebauer auf andere Berliner Bezirke aus und schenken den einst stiefmütterlich behandelten Stadtteilen am Rande der Metropole ihre ungeteilte Aufmerksamkeit. Der Immobilienmarkt reagiert darauf sensibel und lässt die Grundstückspreise steigen. Flächen in ausgewiesenen Baugebieten in den Randbezirken mit Anschluss an die S- oder U-Bahn sind heiß begehrt. Und auch in von Flug- oder Straßenlärm belasteten Bezirken haben die Preise angezogen – zwar nicht so stark, wie anderswo, doch der Anstieg ist deutlich messbar.

Der Hauptgrund für die meisten Bauherren, einen Neubau zu errichten ist der Wunsch, ihre ganz persönlichen Vorstellungen zu verwirklichen.
Der Hauptgrund für die meisten Bauherren, einen Neubau zu errichten ist der Wunsch, ihre ganz persönlichen Vorstellungen zu verwirklichen.


Wie kommen Berliner mit dem Wunsch nach einer eigenen Immobilie aus diesem Dilemma heraus? Der Schlüssel liegt in der Geduld. Es ist ratsam, den Immobilien- und Grundstücksmarkt permanent zu beobachten und sich über die Entwicklung auf dem Laufenden zu halten. Zudem sollten Kaufinteressenten die Hauptkriterien definieren, die sie an ein Grundstück stellen. Wichtig ist, sich nicht auf einen Stadtteil oder gar auf einen Kiez zu versteifen, sondern in diesem Punkt flexibel zu bleiben.

Tipp: Wer weiß, welche Hard-Facts grundsätzlich erfüllt sein müssen, findet eher ein passendes Grundstück. Zu den Hard Facts gehören z. B. Entfernung zum Arbeitsplatz, Anbindung an den ÖPNV, Schulen/Kindergärten vor Ort und die Verfügbarkeit von Geschäften des täglichen Bedarfs. Ob das Grundstück dann allerdings im Süden oder Osten Berlins liegt, sollte zweitrangig sein.

Finanzierung nicht aus den Augen verlieren

Wer nach langem Suchen endlich ein Grundstück gefunden hat, braucht das nötige Kapital zur Immobilienfinanzierung. Was dabei besonders zu bedenken ist, führt der Beitrag Immobilienfinanzierungen – diese 3 wichtigen Änderungen sollten Sie kennen aus.

Bauen kostet immer mehr. Auch, wenn die Bauzinsen niedrig sind, scheint die Zeit des Baubooms fast vorüber zu sein. Zu stark sind Grundstücks- und Baukosten angezogen.
Bauen kostet immer mehr. Auch, wenn die Bauzinsen niedrig sind, scheint die Zeit des Baubooms fast vorüber zu sein. Zu stark sind Grundstücks- und Baukosten angezogen.


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